Sửa nhà nâng tầng: Những Góc Nhìn Sâu Rộng và Kinh Nghiệm Thực Tế

Sửa nhà nâng tầng là gì? Khi thực hiện nâng thêm tầng nhà bạn cần thực hiện những bước gì và những điều nào nên tránh? Đây là những câu hỏi mà những người có nhu cầu cải tạo nâng thêm tầng nhà phố đều quan tâm. Trong bài viết này, Doctor Home sẽ chia sẻ một số kinh nghiệm về sửa nhà nâng tầng để giúp quý khách hiểu rõ hơn. Hãy cùng khám phá ngay nhé!

Table of Contents

1. Sửa nhà nâng tầng là gì?

Sửa nhà nâng tầng là quy trình xây thêm tầng cho ngôi nhà hoặc tòa nhà đã tồn tại. Ví dụ, một ngôi nhà phố 2 tầng có thể được cải tạo bằng cách xây thêm một tầng nữa để thành 3 tầng.

2. Khi nào chỉ nên sửa nhà nâng tầng?

Có nhiều lý do sẽ khiến gia chủ quyết định thực hiện sửa nhà nâng tầng gồm có:

  • Nhu cầu bổ sung diện tích, mong muốn mở rộng không gian sống rộng rãi hơn.
  • Nhà có thêm thành viên mới, xây thêm phòng để tạo ra không gian riêng cho con cái hoặc để ông bà sống chung với gia đình.
  • Thay đổi nhu cầu dùng như kinh doanh tại nhà hoặc làm kho.
  • Cải tạo và sửa chữa nâng tầng để gia tăng giá trị khi bán nhà.

3. Lợi ích của việc sửa chữa nhà thêm tầng

Việc nâng tầng nhà mang lại nhiều lợi ích cho gia đình. Một trong những lợi ích đó là:

  • Mở rộng diện tích, không gian sinh hoạt, đáp ứng nhu cầu của các thành viên trong gia đình.
  • Cải thiện tình trạng lỗi thời của ngôi nhà.

4. Những điều chỉ nên làm khi sửa nhà nâng tầng

4.1. Kiểm định trước khi nâng tầng

Việc nâng cấp và sửa chữa các công trình nhà không chỉ là một nhiệm vụ cầu kỳ mà còn đầy thách thức, đặc biệt là so với việc xây dựng mới. Bởi vì công việc này thường yêu cầu phải kiểm định độ chịu lực của móng, cột và kiểm tra địa chất tại công trình. Trong trường hợp không có đủ thông tin chi tiết từ bản vẽ hoàn công hiện tại để đánh giá độ chịu lực của công trình, việc kiểm định chất lượng trước khi tiến hành nâng tầng là bắt buộc và cực kỳ quan trọng giúp Dr. Home có cơ sở dữ liệu chính xác nhất để phân tích và đưa ra tư vấn, đề xuất giải pháp tối ưu và phù hợp nhất với nhu cầu của khách hàng.

4.2. Xin giấy phép sửa nhà nâng tầng

Trước khi bắt đầu công việc sửa nhà nâng tầng, bạn cần xin giấy phép sửa chữa và cần phải tuân thủ nghiêm ngặt về chiều cao và khoảng lùi theo quy định của từng địa phương. Vi phạm có thể dẫn cho đến xử phạt hành chính, buộc phải phá dỡ công trình, điều này không chỉ rắc rối mà còn tốn nhiều thời gian. Vì vậy, quý khách cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định nâng thêm tầng nhà, đồng thời tính toán số tầng phù hợp với khả năng chịu lực của ngôi nhà. 

Khi thực hiện sửa nhà nâng tầng và mở rộng diện tích xây dựng, bạn cần hồ sơ kiểm định kết cấu và giấy phép xây dựng do quận cấp phép, bạn cần chuẩn bị những loại hồ sơ chi tiết như sau:

  • Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (đi theo mẫu 3 phụ lục kèm theo).
  • Bản sao chứng thực một trong những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, quyền dùng đất như đã nêu tại mục 1.1.
  • Bản vẽ thiết kế công trình (trên giấy A3, A2, A1 hoặc A0) bao gồm: Tổng mặt bằng công trình trên lô đất có biểu hiện đầy đủ kích thước, ranh lộ giới, tỷ lệ 1/200 ÷ 1/500; kèm theo bản đồ vị trí công trình có biểu hiện số lô, ranh thửa đất đi theo bản đồ dịa chính chính quy năm 2005; mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt công trình, tỷ lệ 1/100 ÷ 1/200; mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 ÷ 1/200; chi tiết hầm vệ sinh tự hoại tỷ lệ 1/50; lược đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, chất thải, tỷ lệ 1/100 ÷ 1/200; sơ đồ chỉ dẫn.
  • Ảnh chụp mặt đứng chủ đạo hiện trạng công trình cũ.
  • Bản vẽ hiện trạng và phương án phá dỡ công trình cũ (nếu có) do đơn vị tư vấn thiết kế lập.
  • Trong trường hợp xây dựng nâng thêm tầng nhà, cần phải có hồ sơ khảo sát hiện trạng xác định công trình đủ điều kiện nâng cấp hoặc biện pháp gia cố từ đơn vị tư vấn có tư cách pháp nhân.
  • Quá trình xin giấy phép nâng cấp nhà sẽ được hướng dẫn bởi Phòng Kinh tế & Hạ tầng tại quận, đồng thời đơn vị kiểm định móng và đơn vị thi công nâng cấp cũng sẽ hỗ trợ trong quá trình này.
  • Để đảm bảo thành công, hồ sơ cần đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về quy hoạch xây dựng, an toàn và bảo lãnh không tác động cho đến môi trường và công trình xung quanh.

4.3. Tính toán chi phí

Trong quá trình sửa chữa hoặc xây dựng nhà ở, việc tính toán chi phí vào vai trò quan trọng. Bạn chỉ nên xem xét tổng chi phí cho công việc sửa chữa chiếm khoảng 80%, còn lại 20% có thể được dành cho các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện.

Để đảm bảo tính khách quan, quý khách có thể tham khảo chi phí sửa chữa của các ngôi nhà tương tự trong khu vực, từ đó xác định chi phí xây dựng, mua vật liệu, thuê nhân công, và các yếu tố khác một cách hợp lý.

4.4. Tính toán chiều cao tầng nhà

Khi thêm tầng cần tính toán chiều cao của tầng nhà sao cho hợp lý và đúng với quy định cho phép nhằm tạo ra không gian sinh hoạt thoải mái nhất. Chiều cao tầng là khoảng cách giữa hai sàn nhà, được đo từ sàn dưới lên sàn kế tiếp. 

4.5. Chọn xây tường và vách ngăn

Tường và vách ngăn không chỉ giúp phân chia không gian mà còn vào vai trò trong việc chống cháy, cách âm và cách nhiệt. Thay vì chi phí gia cố móng đắt đỏ, có thể cân nhắc sử dụng tường thạch cao hoặc tấm xi măng, tấm cemboard vì chúng có giá thành thấp hơn so với tường gạch.

4.6. Lưu ý khi làm mái nhà

Khi nâng thêm tầng nhà phố, bạn cũng có thể lựa chọn mái nhà dốc để giảm áp lực lên móng.

4.7. Chọn vật liệu xây dựng đạt chất lượng tốt

Để đảm bảo tuổi thọ của công trình, quý khách nên ưu tiên chọn vật liệu xây dựng nhẹ nếu làm sàn đúc giả, nhưng vẫn chú ý lựa chọn sản phẩm chất lượng tốt.

4.8. Cấu trúc ngôi nhà

Khi quyết định sửa nhà nâng tầng, không nhất thiết phải giữ nguyên cấu trúc của tầng trệt. Bạn có thể sáng tạo bố trí phòng một cách linh hoạt, tạo không gian sống mới mẻ và thoải mái hơn.

4.9. Chọn nội thất phù hợp

Trong tiến trình mua sắm nội thất mới, quý khách chỉ nên chú ý chọn lựa nội thất sao cho phù hợp với những nội thất đã có để tạo sự đồng bộ. Nếu ngân sách có hạn, quý khách có thể bổ sung nội thất dần dần đi theo thời gian. Tránh để khoảng trống không hoặc xử dụng quá nhiều nội thất không thiết yếu.

4.10. Tìm hiểu và chọn lựa đơn vị thi công uy tín

Việc chọn lựa đơn vị thi công hoặc sửa chữa nhà với uy tín cao là một yếu tố quan trọng. Điều này không chỉ đảm bảo chất lượng công trình mà còn giúp quý khách quản lý rủi ro, duy trì sự cân đối tài chủ đạo, tránh những khoản phát sinh không đáng có. Nếu quý khách cần sửa nhà hoặc nâng thêm tầng nhà phố, hãy liên hệ với Doctor Home để được tư vấn, khảo sát và nhận các phương án tối ưu cùng báo giá tốt nhất nhé!

4.11. Giám sát sửa nhà thật kỹ

Dù quý khách thuê nhà thầu riêng lẻ hay chọn đơn vị sửa nhà trọn gói, việc giám sát kỹ lưỡng là quan trọng. Từ các việc xin giấy phép đến lập kế hoạch sửa chữa, chất lượng thi công, quý khách cần xem xét cẩn thận để an tâm về công trình. Đối với phương án sửa chữa, quý khách cần chú ý cho đến những điểm quan trọng như nâng thêm tầng, gia cố tiền đề, và hoàn thiện nội thất bên phía trong, an toàn lao động…

5. Những điều không chỉ nên làm khi sửa nhà nâng tầng

5.1. Sử dụng sai mục đích so với công năng ban đầu

Với những ngôi nhà đã tồn tại, việc thêm tầng trở nên dễ dàng hơn khi chúng ta dùng kế hoạch và kết cấu đã được tính toán trước đó. Thông qua bảng vẽ kết cấu hiện tại, chúng ta có thể dễ dàng mở rộng ngôi nhà.

Đối với những căn nhà đang dùng và có nhu cầu thêm tầng do thay đổi nhu cầu hiện tại, việc nâng cao tầng trở nên phức tạp hơn. Điều này đòi hỏi sự thiết kế của kiến trúc sư, dựa trên hậu quả đánh giá móng, để đảm bảo rằng các chỉ số thiết kế kết cấu là chính xác và an toàn.

Việc dùng sai mục đích so với công năng thuở đầu có thể mang lại nhiều hậu quả nghiêm trọng vì mỗi khi thực hiện việc cải tạo và gia tăng số tầng của căn nhà, tuổi thọ của nó sẽ bị giảm đi đáng kể do trọng lực tăng lên và áp đặt lên tiền đề. Điều này gây ra nguy cơ sụt lún, nghiêng, thậm chí đổ nhà.

5.2. Không chú ý cho đến hiện tượng nghiêng, sụt lún, nứt thường xuyên

Nếu nhà hiện đang ổn định và không có khe hở trong tiến trình dùng, chúng ta có thể tiếp tục đánh giá móng và tính toán cấu trúc để xem liệu nó phù hợp để xây thêm tầng hay không. Ngược lại, nếu nhà có dấu hiệu nứt tường, bị nghiêng một bên hoặc nền nhà sụt lún, điều này có thể là dấu hiệu của tiền đề không chất lượng, đặc biệt là khi kết cấu của nhà không được tính toán kỹ lưỡng, gây quá tải lên móng.

Việc đánh giá cấu trúc là quan trọng để đánh giá khả năng chịu lực của móng và cột của nhà. Quá trình này giúp xác định xem cấu trúc hiện tại của ngôi nhà có thể chịu được khối lượng của tầng mới hay không. Đặc biệt, khi xây thêm tầng mới với khối lượng lớn từ cột và dầm bằng bê tông cốt thép, việc đánh giá tiền đề và cột có đủ khả năng chịu tải trọng tầng mới hay không là cực kỳ quan trọng.

Bỏ qua các dấu hiệu của sự nghiêng, lún, và nứt nẻ là một sai lầm lớn. Kết hợp giữa nền móng cũ và vật liệu xây dựng mới cần phải được thực hiện một cách đồng đều. Việc quan sát và xem xét các biểu lộ này trong quy trình xây dựng và thậm chí sau khi công trình hoàn thành là quan trọng để đảm bảo an toàn và độ bền của công trình.

5.3. Không kiểm định kết cấu, kiểm tra khả năng chịu lực

Gia cố móng có thể bao gồm việc thêm cọc để tăng cường sức chịu tải cho móng nhà. Hệ khung cũng cần được gia cố bằng cách thêm cột và dầm đi theo thiết kế đã được xác định trước đó.

Không xem xét khả năng chịu lực thực tiễn là một rủi ro lớn. Mặc dù có tính toán trước, việc đánh giá thực tế về khả năng chịu lực của nền móng và cả tòa nhà là quan trọng để đảm bảo tính chủ đạo xác của các tính toán trước đó. Nếu có bất cứ thiếu sót nào, việc phát hiện và điều chỉnh kịp thời là thiết yếu để tránh những vấn đề lớn sau này.

5.4. Vi phạm quy định về độ cao, khoảng lùi trong bản vẽ cấp phép

Việc vi phạm quy định về độ cao và khoảng lùi trong bản vẽ là không chấp nhận được. Bản vẽ được thiết kế và cấp phép để đảm bảo an toàn. Việc xây nhà vượt quá quy định không chỉ là vi phạm pháp luật mà còn ảnh hưởng đến sự an toàn của căn nhà. Nếu nhà không chịu được trọng lực của tầng nhà mới, có thể dẫn cho đến những tình huống nguy hiểm như sụt lún, nghiêng, đổ nhà, sập nhà.

Ngoài ra, việc vi phạm quy định, xây nhà vượt quá quy hoạch  có thể dẫn cho đến đình trệ và hoãn thi công, kéo dài thời gian sửa chữa và các vấn đề về pháp lý, hạn chế từ phía chủ đạo quyền địa phương. 

6. Những phương án cải tạo nâng tầng cơ bản lúc bấy giờ

Trong bối cảnh ngày nay, với tình trạng nhà cũ có kết cấu cầu kỳ, các kỹ sư sẽ đưa ra các giải pháp cải tạo nâng tầng nhà phố dựa trên địa chất, tình trạng hiện tại của ngôi nhà, quy hoạch xây dựng tại địa phương và nhu cầu dùng của gia chủ.

6.1. Sửa nhà nâng tầng không cần gia cố cột và móng

Trong trường hợp nhà hiện tại đã tính cho đến việc nâng thêm tầng hoặc có cấu trúc cũ khá vững, nhưng chỉ muốn thêm tầng mái bằng bê tông, mái tôn, sàn giả… không đòi hỏi gia cố cột và móng. Quá trình này bắt đầu từ các việc nghiên cứu địa chất và tình trạng hiện tại, sau đó quyết định biện pháp thi công. Có sẵn thép chờ cũ, chỉ cần xử lý gỉ và nối thép đi theo tiêu chuẩn xây dựng. Nếu không có thép chờ, tiến hành khoan cấy và nối thép, sau đó ghép cột đổ bê tông và tiếp tục các công đoạn xây dựng mới. 

6.2. Cải tạo nâng tầng nhà phố phải gia cố cột

Trường hợp áp dụng khi tiết diện cột cũ không đủ để chịu lực khi thêm tầng mới. Quy trình bao gồm cắt đục tường bao quanh cột cũ, khoan cấy sắt đai và sắt chủ, sắt chờ bằng SIKA 731 2 thành phần A-B, lắp đặt cốp pha và đổ bê tông, sau đó tháo dỡ cốp pha và xây tô. Điểm quan trọng là đảm bảo kết nối giữa bê tông cốt thép gia cố và bê tông cốt thép của cột cũ.

6.3. Cải tạo nâng tầng phải gia cố móng nhà

Nếu hệ móng cũ không đủ khả năng chịu lực khi tải trọng tăng thêm, quá trình gồm có đào đất xuống độ cao của móng cũ, tạo hố móng băng quanh chân hệ móng củ, khoan cấy sắt bằng Ramset, lắp đặt sàn, dầm cốt thép, sắt chờ cổ cột hoặc giá cố cột trên móng băng, sau đó đổ bê tông móng mới và xử lý các vấn đề hệ thống nước.

6.4. Cải tạo nâng tầng phải gia cố cả cột và móng nhà

Trong trường hợp cần phải gia cố cả cột và móng, quá trình sẽ là sự kết hợp giữa gia cố cột và xây dựng móng mới. Điều này đặc biệt quan trọng để tạo thành một khối thống nhất và đảm bảo sự liên kết giữa hệ móng cũ và mới.

6.5. Cải tạo nâng tầng phải gia cố cả cột và móng nhà bằng hệ thép I

Trong trường hợp nhà cũ là cột gạch và muốn thêm tầng với tải trọng ít, sử dụng gia cố bằng cột thép I là lựa chọn tốt. Công nhân Doctor Home thực hiện quá trình khóa cấy thép gia cố và hàn nối cột thép I theo quy chuẩn, đồng thời xây dựng hoặc đóng cemboard để đảm bảo vừa chịu lực mạnh mẽ vừa đạt được mục đích thẩm mỹ cho ngôi nhà.

7. Các loại sàn có thể chọn khi cải tạo nâng tầng

7.1. Nâng tầng bằng sàn bê tông cốt thép có dầm

Việc xây dựng tầng mới thường xử dụng bê tông cốt thép. Kết cấu này gồm có hệ cột, dầm, và sàn bằng bê tông, được tối ưu hóa cho diện tích và điều kiện cụ thể của ngôi nhà. Điểm mạnh của loại kết cấu này khi sửa nhà nâng tầng là đảm bảo chất lượng, tuổi thọ lâu dài, và chi phí tối ưu.

Tuy nhiên, đối với những ngôi nhà có kết cấu sẵn không đủ vững, cần thiết kế và gia cố móng nâng tầng, điều này có thể đưa chi phí lên cao. Trong trường hợp này, xây mới có thể là lựa chọn tối ưu về chi phí và độ bền kết cấu so với việc nâng cấp cho công trình hiện tại.

7.2. Nâng tầng đúc giả bằng bê tông cốt thép kết hợp xà gồ thép mạ kẽm

Việc nâng thêm tầng nhà bằng đúc giả này thường sử dụng bê tông cốt thép, nhưng hệ khung chịu lực được tạo ra bằng xà gồ thép hộp mạ kẽm thay cho dầm bê tông lớn như tầng bê tông thông thường. Mặc dù vẫn đảm bảo khả năng chịu lực thiết yếu, tầng này không hoàn toàn như tầng bê tông cốt thép với dầm, và chi phí thi công thường chỉ bằng khoảng 70%.

7.3. Nâng thêm tầng nhà bằng vật liệu nhẹ kết hợp xà gồ thép mạ kẽm

Nâng tầng nhà bằng vật liệu nhẹ thường sử dụng khung chịu lực bằng xà gồ thép hộp mạ kẽm, hỗ trợ bởi tấm cemboard nhẹ. Cemboard là vật liệu được làm từ xi-măng Portland, cát mịn, và một số loại sợi như dăm gỗ hoặc sợi cellulose, có khả năng chống cháy và chịu nước tốt. Mặc dù không bền bằng so với hai loại tầng trước, nhưng chi phí và quy trình thi công đều rẻ hơn.

8. Ảnh hưởng của việc cải tạo nâng tầng nhà phố

  • Tác động đến các tầng bên dưới: khi tiến hành xây dựng tầng mới, ảnh hưởng đầu tiên là đến các tầng phía bên dưới. Sự gia tăng khối lượng có thể gây áp lực lớn và tác động cho đến sức chịu tải của các tầng cũ, đặc biệt là nếu cấu trúc lúc đầu không được tính toán kỹ lưỡng.
  • Ảnh hưởng cho đến hệ khung và cột của nhà: việc xây thêm tầng cũng đồng nghĩa với việc phải đối mặt với tác động lớn đến hệ khung và cột của ngôi nhà. Nếu không thực hiện đi theo kỹ thuật đúng đắn, có thể làm suy giảm độ chắc chắn của ngôi nhà và tạo điều kiện cho việc hư hại.
  • Ảnh hưởng cho đến nền móng của nhà: việc thêm tầng cũng tác động đến nền móng của ngôi nhà. Nếu nền móng không được thiết kế để chịu được khối lượng mới, có thể dẫn đến sự sụt lún và ảnh hưởng đến tính ổn định của toàn bộ công trình.
  • Tác động cho đến nhà hàng xóm lân cận: không chỉ ảnh hưởng đến ngôi nhà chính, mà việc xây thêm tầng còn có thể tạo ra tác động hạt tiêu cực đối với những ngôi nhà hàng xóm, đặc biệt là khi các nhà liền kề. Việc này đòi hỏi sự cẩn thận và tuân thủ quy chuẩn xây dựng để tránh gây kết quả tiêu cực cho cả khu vực bao quanh. Trong trường hợp thi công không đúng kỹ thuật, không cẩn trọng, hoặc không tuân thủ quy chuẩn xây dựng, có thể khiến ngôi nhà trở thành yếu đuối hơn. Đồng thời, nếu tầng mới không đạt chất lượng, sẽ tác động cho đến khả năng sử dụng lâu dài của ngôi nhà. Một tác động hạt tiêu cực khác có thể làm hại đến ngôi nhà hàng xóm do các công trình ở đô thị hiện giờ đều là kiểu nhà phố liền kề.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *